Mieszkania
Mieszkania
Działki
Działki
Komercyjne
Komercyjne
Inwestycje
Inwestycje
Inwestycje

Blog

Inwestowanie w nieruchomości

W przypadku nieruchomości można spotkać się z opiniami praktyków, że przy inwestowaniu w mieszkania pod wynajem stopa zwrotu wynosi 6-8 proc. Oczywiście może ona być mniejsza, jeżeli nie mamy odpowiedniej wiedzy i praktycznego przygotowania, a przede wszystkim nie uda nam się nabyć atrakcyjnej nieruchomości. Zalety inwestowania w nieruchomości Obecnie na rynku spora grupa osób, które upodobały sobie nieruchomości jako przedmiot inwestowania. Chociaż wytrawni inwestorzy będą szukać bardziej atrakcyjnych inwestycji, to i tak nierzadko w ich portfelu właśnie nieruchomości zajmują ważne miejsce. Do głównych zalet, które często wymienia się przy inwestowaniu w nieruchomości, należą: Zabezpieczenie kapitału – mówi się, że grunt jest wieczny, a same nieruchomości budynkowe czy lokalowe odpowiednio zarządzanie potrafią służyć przez dziesiątki, a nawet i setki lat. Nieruchomość przede wszystkim jest przedmiotem fizycznym, a nie wirtualnym, co ma miejsce przy obracaniu środkami na giełdzie czy w przypadku usług bankowych. Ta właściwość sprawia, że nieruchomości jako przedmiot inwestowania są uznawane za bezpieczniejszy środek. Pasywny przychód – w przypadku zakupu nieruchomości pod wynajem lub dzierżawę mamy możliwość uzyskiwania ciągłych strumieni przychodów w postaci czynszu, niezależnie od jej całkowitej wartości, która w czasie może również wzrosnąć. Zabezpieczenie kredytu – posiadanie nieruchomości zwiększa możliwość właściciela na zaciąganie kredytów, które może zabezpieczyć hipoteką na nieruchomości, uzyskując przy tym preferencyjne warunki kredytu/pożyczki. Kapitał uzyskany w ten sposób daje możliwość dokonywania kolejnych inwestycji. Niskie ryzyko całkowitej utraty całego kapitału – właściwości fizyczne nieruchomości sprawiają, że ryzyko spadku jej całkowitej wartości do zera jest znikome, nawet w sytuacji gdy ulegnie znacznemu zużyciu. Dodatkowo nieruchomość można ubezpieczyć przed różnymi czynnikami, które mogły by doprowadzić do jej zniszczenia. Zakup poniżej wartości – osoby chcące spróbować inwestowania w nieruchomości powinny w dużym stopniu skupić się na poszukiwaniu właściwego przedmiotu tej inwestycji. Często przy zakupie tego typu nieruchomości warto skorzystać z licytacji lub przetargów, można również znaleźć interesujące oferty na wolnym rynku. Ulgi podatkowe i odliczenia – do końca 2013 roku obowiązywała ulga z podatku VAT dla osób samodzielnie budujących, obecnie osoby zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości pod wynajem mogą skorzystać z szeregu odliczeń od przychodu, jeżeli rozliczają się na zasadach ogólnych. Jako koszty najczęściej wskazuje się między innymi: koszt remontu, odsetki od kredytu, amortyzację. Właściwość funkcjonalna – wielu drobnych inwestorów, decydując się na zakup nieruchomości, bierze pod uwagę samą funkcję jaką spełnia ona w rzeczywistości, kierując się przy tym perspektywą zabezpieczenia rodziny, międzyczasie czerpiąc stałe przychody z czynszu. Pomimo powyższych zalet należy pamiętać, że nieruchomości wymagają stałego zarządzania. Trudno tę cechę uznać jednoznacznie za wadę albo zaletę. Jeśli bowiem mamy do czynienia ze zwykłym administrowaniem nieruchomością, do którego zaliczymy poszukiwanie najemcy, rozliczanie czynszu i opłat, czy też dbanie o stan nieruchomości, to jest to na pewno obciążenie dla właściciela. Jednak możemy także skorzystać z usługi„Value Management”, która poprzez odpowiednie zarządzanie, pozwala zwiększyć nie tylko wartość nieruchomości, ale przez podniesienie jej standardu – przychody z czynszu. Wtedy, niezależnie od tego, jaki jest cel inwestowania w nieruchomości: czy zależy nam na większym czynszu czy na szybkim wzroście wartości i odsprzedaży nieruchomości, zarządzanie nieruchomością może być postrzegane jako zaleta, umożliwiająca wzrost wartości inwestycji. Jako jeszcze jedną zaletę inwestowania w nieruchomości wskazuje się często ochronę przed inflacją. Należy przy tym pamiętać, że sama inflacja stanowi jeden z wielu czynników makroekonomicznych wpływających na ceny nieruchomości i może okazać się, że pomimo wzrostu inflacji, ceny nieruchomości będą spadać i odwrotnie. Wady inwestowania w nieruchomości Inwestorzy zainteresowani pomnażaniem swojego kapitału powinni pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości ma też sporo wad. Jedynie od indywidualnych preferencji i akceptowalnego poziomu ryzyka zależy czy rynek nieruchomości z punktu widzenia inwestycyjnego uznamy za atrakcyjne czy nie. Na pierwszym miejscu trzeba wskazać, że udział na rynku nieruchomości wiąże się z barierą wejścia polegającą na koniecznym wysokim wkładzie finansowym (tzw. kapitałochłonność). Niezależnie od tego czy posiadamy kapitał własny czy obcy, zakup nieruchomości wiąże się z zainwestowaniem dużej ilości środków pieniężnych, co często staje się przeszkodą dla drobnych inwestorów. Do kolejnych wad inwestowania w nieruchomości zaliczymy: Niepodzielność kapitału – środki, które zainwestowaliśmy w nieruchomość, trudno jest odzyskać częściowo, więc kapitał, który wyłożyliśmy na ten cel, podlega niejako całkowitemu zamrożeniu. W niektórych przypadkach można próbować dokonać podziału nieruchomości lub sprzedać udział w niej, jednak dotyczy to często nieruchomości gruntowych i budynkowych, rzadziej odrębnych lokali. Mała płynność finansowa – jeśli już zdecydujemy się na wycofanie z inwestycji w nieruchomości lub będziemy potrzebowali po prostu odzyskać zainwestowanie środki, to niestety znalezienie nabywcy, który zapłaci preferowaną przez nas cenę wymaga sporo czasu: od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Oczywiście będziemy mogli obniżyć cenę nieruchomości, co przyśpieszy znalezienie nabywcy, ale jednocześnie będzie się wiązać ze sprzedażą nieruchomości poniżej cen rynkowych i tym samym będzie oznaczać stratę dla inwestora. Długi okres zwrotu z inwestycji – w przypadku nieruchomości pod wynajem, całkowity zwrot z inwestycji liczony przez inwestorów wynosi średnio około kilkunastu lat, w związku z tym inwestowanie na rynku nieruchomości jest często uznawane za inwestycje długoterminowe. Ekspercka wiedza – działalność na rynku nieruchomości wymaga ogromnej wiedzy i znajomości obowiązujących przepisów prawa, oczywiście w przypadku braku odpowiednich kompetencji można skorzystać z usług biura pośrednictwa, które pomoże przy wyszukaniu właściwej nieruchomości pod inwestycję oraz będzie administrować nieruchomością w zakresie poszukiwania i weryfikacji najemcy, podpisywania umów oraz rozliczania najmu. Jak można zauważyć inwestowanie na rynku nieruchomości nie należy do najprostszych, ale pomimo to nie brakuje ciągle zwolenników takiej formy inwestowania. Jeżeli nie posiadamy odpowiedniej wiedzy, a chcemy dokonać inwestycji w tym sektorze, warto podjąć stałą współpracę z firmą, która zapewni odpowiednie wsparcie na każdym etapie inwestowania.

2020-07-22 13:55:24

Księga wieczyta

Na rynku nieruchomości podstawowym dokumentem umożliwiającym ustalenie stanu prawnego nieruchomości jest księga wieczysta. Aktem prawnym regulującym jej funkcjonowanie jest ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. Rejestr ksiąg wieczystych jest prowadzony przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Właściciel nieruchomości powinien dopilnować, aby treść księgi wieczystej odzwierciedlała stan faktyczny, ponieważ ewentualne niezgodności mogą powodować utrudnienia przy obrocie nieruchomością lub przy uzyskaniu kredytu hipotecznego. Ujawnienie w księdze wieczystej obowiązujących praw leży zarówno w interesie właściciela nieruchomości, jak i osób mających określone prawa względem nieruchomości, szczególnie dlatego, że w przypadku ograniczonego prawa rzeczowego, prawo ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym w księdze. Księgi wieczyste prowadzone są dla wszystkich nieruchomości – gruntowych, budynkowych oraz lokalowych, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dodatkowo księga wieczysta może zostać założona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym. W tym przypadku stosuje się odpowiednio przepisy o księgach dla nieruchomości. Podczas przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności nieruchomości, księga wieczysta staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu obciąża nieruchomość. Struktura księgi wieczystej Ustawa o księgach wieczystych ściśle określa budowę księgi wieczystej. Jest ona podzielona na cztery działy. Okładka – zawiera oznaczenie księgi wieczystej, w tym jej numer, nazwę i wydział sądu rejonowego, w którym księga wieczysta jest prowadzona oraz typ nieruchomości jakiej dotyczy. Dział I – znajdują się w nim oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z nieruchomością, a także informacje o położeniu nieruchomości, przeznaczeniu, jej opis oraz powierzchnię. Informacje w tym dziale są uzupełnione na podstawie danych z katastru nieruchomości. W razie niezgodności oznaczenia nieruchomości w księdze a danymi w katastrze nieruchomości sąd rejonowy (na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika), dokonuje sprostowania na podstawie danych z katastru nieruchomości. Może być ono również wykonane z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie katastru nieruchomości, lub zawiadomienia przesłanego przez jednostkę prowadzącą kataster nieruchomości. W tym dziale znajdziemy również informację o ustanowionych służebnościach, dla których przedmiotowa nieruchomość jest władnąca. Dział II – znajdziemy tu informacje dotyczące własności i użytkowania wieczystego oraz posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Dział III – znajdują się w nim informacje dotyczące praw, roszczeń i ograniczeń, z wyłączeniem hipotek i roszczeń dotyczących hipotek. W dziale III księgi wieczystej można sprawdzić, czy np. nieruchomość jest obciążona prawem pierwokupu lub czy ustanowiono na niej służebności obciążające nieruchomość. Jeżeli na nieruchomości jest wszczęta egzekucja komornicza, to również tutaj należy szukać informacji na ten temat. Dział IV – zawiera informacje związane z hipoteką, w niej znajdziemy wpisy dotyczące hipoteki i roszenia z nimi związane. Jeżeli w tym rozdziale znajdują się wpisy, oznacza to, że w przypadku niewywiązania się z umowy, na podstawie której została wpisana hipoteka, podmiot na rzecz którego został dokonany wpis, może dochodzić swoich roszeń z nieruchomości. Niezależnie od tego kto jest właścicielem nieruchomości, może ona zostać sprzedana w toku postępowania egzekucyjnego. Dlatego przed zakupem nieruchomości należy sprawdzić, czy dział IV księgi wieczystej jest wolny od wpisów. Warto pamiętać, że przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy może zapoznać się z ich treścią po podaniu numeru , natomiast jeśli chcemy mieć wgląd w akta danej księgi niezbędne jest wykazanie interesu prawnego. Założenie księgi wieczystej W celu założenia księgi wieczystej należy złożyć wniosek w wydziale właściwego sądu rejonowego, zgodnie z zaleceniami wynikającymi z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. Zgodnie z tym aktem prawnym, wniosek o założenie księgi wieczystej powinien zawierać w szczególności: oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości; wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana, w sposób określony w §41 omawianego rozporządzanie, wraz z wskazaniem ich adresów; powołanie tytułu własności nieruchomości lub tytułu nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz oświadczenie zarządu spółdzielni o przyjęciu w poczet członków spółdzielni; wyszczególnienie obciążających nieruchomość praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń. Jeśli księga jest zakładana dla nieruchomości, której księga zaginęła lub uległa zniszczeniu, we wniosku należy wskazać numer tej księgi. Z kolei w przypadku nieruchomości, dla której prowadzony jest zbiór dokumentów, wniosek powinien zawierać odpowiednie wskazanie tego zbioru. Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie praw do nieruchomości oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia lokalu. Księga wieczysta jest zakładana na podstawie postanowienia sądu wydanego po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. O fakcie założenia księgi wieczystej sąd zawiadamia wszystkich zainteresowanych oraz organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków. Sąd zawiadamia również właściwą spółdzielnię mieszkaniową o założeniu księgi wieczystej dla ograniczonego prawa rzeczowego oraz o wpisie hipoteki do tej księgi.

2020-07-22 13:54:02

Najem okazjonalny

Niewielu właścicieli zdaje sobie sprawę z ryzyka, jakie ponoszą przy wynajęciu nieruchomości oraz jakie prawa gwarantuje im ustawa o ochronie praw lokatorów. Rozpoczął się okres wakacyjny, a wraz z nim duża rotacja na rynku najmu. We wspomnianej ustawie została wyszczególniona forma najmu okazjonalnego, która chroni właścicieli przed najemcami nadużywającymi swoich praw. Ryzyko w standardowym najmie lokalu Właściciel, który decyduje się wynająć lokal mieszkalny dużo ryzykuje, ponieważ przekazując nieruchomość w najem traci do niej swobody dostęp, z uwagi na ochronę miru domowego najemców. Nawet w sytuacji, gdy najemca nie wywiązuje się z postanowień zawartych w umowie najmu lokalu, właściciel ma poniekąd „związane ręce”. Pomimo dokonania skutecznego wypowiedzenia umowy, które właściciel może złożyć zgodnie z jej postanowieniami, lokator może nie opuścić lokalu we wskazanym terminie, z kolei właściciel nie ma możliwości wyeksmitowania go na bruk. W takiej sytuacji wynajmujący musi wszcząć postępowanie administracyjne trwające nawet kilka lat, mając jednocześnie zablokowane źródło przychodów – jeśli najemca nie płaci czynszu, a właściciel w dalszym ciągu jest zobowiązany do pokrywania kosztów związanych z nieruchomością. Sposobem na ominięcie tego typy sytuacji jest najem okazjonalny. Przy zastosowaniu tej umowy, zostaje wyłączona większa część ochrony lokatora wynikająca z wspomnianej ustawy, a gdy właściciel skutecznie wypowie umowę, może w trybie przyśpieszonym eksmitować najemcę, który nie chce opuścić lokalu. Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, najem okazjonalny lokalu może dotyczyć wyłącznie lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Co więcej, z tej formy mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej. W związku z tym, ustawa w sposób znaczący ogranicza możliwość stosowania najmu okazjonalnego lokalu i ściśle określa, kto może skorzystać z tego typu najmu. Przepisy również szczegółowo określają maksymalny czas trwania najmu: umowa musi być zawarta na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat. Natomiast nie ma przeszkód, aby taka umowa po upływie tego terminu została ponownie przedłużona. Przy powyższych założeniach wynikających z ustawy można od razu dostrzec, że najem okazjonalny znajdzie zastosowanie głównie w relacjach pomiędzy osobami fizycznymi. Forma umowy najmu okazjonalnego Właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego, musi zachować odpowiednią formę umowy oraz zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Niedotrzymanie tych założeń wyłącza możliwość skorzystania z założeń najmu okazjonalnego. Tym samym umowa zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą staje się zwykłą umową najmu zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. W związku z powyższym, aby móc wyłączyć częściowo ochronę lokatorów wynikającą z ustawy przy zastosowaniu najmu okazjonalnego, właściciel musi zawrzeć umowę w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy właściciel musi dodatkowo dołączyć wyszczególnione w art. 19a ust. 3 załączniki: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2; wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Po zawarciu umowy najmu właściciel w okresie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu musi dokonać stosownego zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Tutaj warto zaznaczyć, że przy zachowaniu tej formy, na żądanie najemcy, wynajmujący jest zobowiązany do przedstawienia najemcy zgłoszenia, które właściciel złożył w właściwym urzędzie skarbowym. Po dochowaniu powyższych wymagań umowa najmu okazjonalnego jest uważana za skuteczną i tym samym wyłącza szeroką ochronę praw lokatorów wynikająca z przepisów. Koszty umowy najmu okazjonalnego Aby dochować określonej przez ustawę formy umowy, musi ona zostać zawarta przy udziale notariusza. Rejent sporządza stosowny akt notarialny oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia mieszkania. Na żądanie wynajmującego notariusz, sporządza oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, który będzie docelowym miejscem zamieszkania najemcy, zgodnie z oświadczeniem złożonym przez najemcę. W ustawie o ochronie praw lokatorów zostało określone wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych wykonywanych przy sporządzeniu oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, które może wynosić maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli w 2013 r. jest to kwota 160 zł netto (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 września 2012 r, minimalne wynagrodzenie za pracę w roku 2013 wynosi 1600 zł). Zalety i wady najmu okazjonalnego Najem okazjonalny został przygotowany głównie z myślą o zabezpieczeniu właścicieli będących osobami fizycznymi przed nieuczciwymi lokatorami. Wymagania, jakie stawia ustawa mają wady i zalety zarówno, dla najemcy, jak i wynajmującego. Wynajmujący, który chce dokonać wynajmu swojej nieruchomości na zasadach spełniających wymagania formy najmu okazjonalnego, w sposób znaczący ogranicza zakres potencjalnych zainteresowanych. Do kręgu osób, które nie będą mogły zawrzeć z wynajmującym umowy zaliczymy:  osoby nieposiadające alternatywnego miejsca zamieszkania, do którego mogłaby zostać wykonana eksmisja, niezbędnego do sporządzenia załączników umowy najmu okazjonalnego; osoby, które chciałyby wynająć lokal w innym celu niż mieszkaniowy; osoby, które nie chcą rezygnować z ochrony przysługującej im na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów; osoby zainteresowane najmem na czas nieoznaczony. Do powyższej grupy można dodać jeszcze osoby, które z powodów osobistych wolałyby nawiązać umowę najmu na zasadach ogólnych niż umowę najmu okazjonalnego sporządzaną przy udziale notariusza. Takie ograniczenie potencjalnych najemców jest z kolei korzystne dla osób spełniających te kryteria. Właściciel, który wymaga tej formy, w sposób znaczący ogranicza rynek potencjalnych najemców. Taka właściwość daje najemcy większe pole manewru przy negocjacji warunków umowy, w tym dotyczące wysokości czynszu. Najemca, który spełni warunki wynajmującego odnośnie formy umowy, uzyska możliwość najęcia nieruchomości, do której na innych zasadach nie miałby możliwości dostępu. Oczywiście, rezygnując z ochrony zawartej w ustawie, może zostać eksmitowany do wskazanego w oświadczeniu miejsca, po skutecznym wypowiedzeniu umowy i wystosowaniu żądania przez właściciela. Należy jednak pamiętać, że najemcy, który zawiera umowę przy dobrych intencjach i przy dopełnieniu wszelkich postanowień wynikających z umowy taka sytuacja nie grozi.

2020-07-22 13:52:35